부동산 거래시 꼭 필요한 확정일자 받는 방법

 

부동산 거래하면서 '확정일자'라는 단어, 한 번쯤은 들어보셨을 텐데요, 오늘은 확정일자가 왜 필요한지, 어떻게 받을 수 있는지 궁금하신 분들 많으실 텐데요. 오늘은 부동산 거래 시에 꼭 필요한 확정일자 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

확정일자란 무엇인가?

주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 법원 또는 동사무소 등에서 임대차 계약서 여백에 그 날짜가찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미합니다. 주택임대차보호법에 따라 임대차계약증명서상의 확정일자 부여 및 임대차정보제공을 하고 있으며 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 중요한 수단 입니다.

 

전입신고를 마치고 확정일자자를 받은 임차인은 경매나 공매 때 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있으므로 소중한 전세보증금을 지키기 위해서는 꼭 받아두는 것이 좋습니다.

 

만약 받지 않았다면 어떻게 될까요? 만약 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 집이 경매에 넘어간다면 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 선순위 채권자가 배당을 받고 나면 남은 금액이 거의 없기 때문입니다. 그렇기 때문에 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서라도 이사 당일 반드시 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다. 

 

 

 

 

부동산 거래에서 확정일자의 중요성

 

전세나 월세로 거주하는 세입자들의 전재산이라고 할 수 있는 보증금을 보호하기 위한 아주 중요한 제도입니다. 만약 집주인이 채무관계로 인해 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 받았다면 우선변재권을 행사하여 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있어 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

또 다른 중요한 점은 대항력을 갖춘다는 것인데, 이것은 제삼자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

만약 집주인이 바뀌더라도 계약기간 동안은 계속 거주할 수 있고 기간이 끝나면 새로운 집주인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.  

 

이렇듯 소중한 보증금을 지키고 혹시 모를 상황에 대비하기 위해서는 이사 당일 바쁘시더라도 꼭 주민센터를 방문하여 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 인터넷으로도 신청이 가능한데 대법원 인터넷등기소 인터넷등기소에 접속하여 상단 메뉴 중 자료센터 > 파일자료> 04.1. 확정일자부여기관별 주택임대차계약서 제출대행 위임장을 선택하여 신청서를 작성하고 계약서를 스캔하여 첨부한 뒤 제출하면 됩니다.

 

 

확정일자를 받기 위한 기본 요건

전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생하며 신고자의 도장 또는 서명이 있어야 하고 수수료는 600원입니다. 또 주택 임대차 계약증서가 있어야 하는 데 일반적으로 부동산 중개업소에서 작성한 임대차 계약서를 말합니다.

 

주의해야 할 점은 입주 전에 계약서를 작성했더라도 입주당일에 반드시 확정일자를 받아야 한다는 것입니다.

그 이유는 입주 전에 집주인이 대출을 받거나 근저당권을 설정하게 되면 대출금이나 근저당권 금액이 선순위가 되기 때문입니다.

 

따라서 잔금을 지불하고 입주하는 당일에 주민센터를 방문하여 접입신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아 소중한 보증금을 지키는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

확정일자 신청 절차 및 필요 서류

먼저 관할 읍, 면, 동 주민센터를 방문해서 비치되어 있는 전입 신고서를 작성한 후 제출합니다. 이때 임대차 계약서 원본과 신분증을 지참해야 합니다. 만약 대리인이 신청한다면 위임장과 대리인의 신분증도 필요합니다.

 

만약 인터넷으로도 신청이 가능한데 대한민국 법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속해서 확정일자 신청서를 작성하고 임대차 계약서를 스캔해서 첨부 파일로 제출합니다. 역시나 본인 확인을 위해서 공인 인증서가 필요하니 미리 준비해 두시기 바랍니다.

 

이렇게 신청을 하면 담당 공무원이 임대차 계약서릐 내용을 확인하고 이상이 없으면 확정일자를 부여하고 신청인에게 휴대폰 문자 메시지로 결과를 알려줍니다. 이후 발급된 확정일자 부여 현황은 대법원 인터넷 등기소에서 조회하거나 출력할 수 있습니다.

 

 

 

온라인으로 확정일자 받는 방법

인터넷을 이용해서 확정일자를 받는 방법은 다음과 같습니다.

 

 

1. 인터넷 등기소에 접속합니다. 상단 메뉴 중 '확정일자'를 선택하고, 우측 하단의 '신청서작성 및 제출하기'를 클릭합니다.

2. 유의사항을 읽고 '확인' 버튼을 클릭한 후, 주택의 소재지를 입력하고 '검색'을 클릭합니다.

3. 부동산 구분, 계약 일자, 임대인/ 임차인 정보 등을 입력하고, '저장 후 다음'을 클릭합니다.

4. 계약정보를 확인하고, '계약증서 스캔본 첨부' 버튼을 클릭해서 스캔한 이미지를 업로드합니다.

5. 수수료를 결제하고, 신청서를 제출합니다.

6. 신청서 제출이 완료되면, '처리상태'가 '부여완료'로 변경됩니다. 이후 '확정일자 발급/ 확인' 메뉴에서 발급내역을 확인하고, 인쇄할 수 있습니다.

 

 

 

 

마지막으로 확정일자 신청이 완료가 되었다면 아래와 같은 확정일자 완료 문자메시지를  받아보실 수 있습니다..

 

현장 방문을 통한 확정일자 신청하기

 

직접 주민센터나 법원 등의 기관을 방문해서 확정일자를 신청할 수 도 있습니다. 아래는 현장 방문을 통해 확정일자 신청 방법입니다.

 

- 준비물 : 임대차 계약서 원본, 신분증

- 신청 장소: 거주지 관할 주민센터, 법원 등기과, 공증인 사무소

 

절차:

1. 방문신청 시, 임대차 계약서 원본과 신분증을 지참하여 신청 장소를 방문합니다.

 

2. 담당 공무원에게 임대차 계약서를 제출하고, 확정일자 부여를 신청합니다.

 

3. 담당공무원이 계약서를 확인하고, 확정일자를 부여한 후, 계약서에 도장을 찍어줍니다.

 

-소요 시간 : 보통 당일에 처리되며, 최대 3~4일 정도 소요될 수 있습니다.

- 주의 사항 : 확정일자를 받은 계약서를 분실하지 않도록 주의해야 합니다. 만약 계약서를 분실한 경우, 확정일자를 다시 받아야 하며, 이 경우 기존에 받은 확정일자는 효력이 상실됩니다. 

 

확정일자를 받지 않았을 때의 위험성 

만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

이것은 확정일자를 받지 않았기 때문에 생기는 일입니다.

 

세입자가 확정일자를 받으면, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 그러나 확정일자를 받지 않으면. 이러한 권리가 생기지 않기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워지는 것입니다.

 

집이 매매되어 주인이 바뀔 때도 문제가 생길 수 있습니다. 새 주인이 이전 주인의 채무를 승계하지 않을 경우, 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이때도 확정일자를 받아뒀다면 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

 

확정일자 이후의 절차 및 주의사항

일단 확정일자를 받았다면 그 이후의 절차들도 알아둘 필요가 있습니다. 이사 후 전입신고를 해야만 대항력이라는 힘이 생깁니다.  쉽게 말해 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 안 하여도 되는 권리입니다.

 

또 전세보증보험 가입도 고려해야 합니다. 보험료가 나가긴 하지만 전세금을 확실하게 지킬 수 있는 방법이기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 나 서울보증보험 (SGI)에서 가입 가능하며, 가입 가능하며, 가입 가능 여부와 보험료는 주택의 종류, 보증금액, 선수권 채권 금액 등에 따라 다릅니다.

 

마지막으로 등기부등본을 수시로 확인하는 것도 잊지 말아야 합니다. 집주인이 대출을 받거나 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본부에 그 내용이 기재되기 때문입니다.

 

지금까지 확정일자 받는 방법에 대해 알려드렸는데요. 어렵지 않으니 여러분들도 직접 해보시길 바랍니다. 그럼 오늘하루도 행복하게 보내세요.